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Wichtige Infos für Eigentümer in den Sanierungsgebieten
Was muss ich über die Sanierungsverfahren wissen?
Die Stadt Bergen hat im Bereich des Ortskerns, Danziger Straße/ Musikerviertel, Fliederstraße und Berliner Straße sogenannte Vorbereitende Untersuchungen im Rahmen eines integrierten Stadtentwicklungskonzeptes zur Feststellung der städtebaulichen Sanierungsbedürftigkeit durchführen lassen. Nachdem sich der Sanierungsverdacht erhärtet hatte, wurden Sanierungsgebiete nach den Vorschriften des Baugesetzbuches festgesetzt. Dort erfolgen Maßnahmen, durch die städtebauliche Missstände behoben werden. Städtebauliche Missstände liegen mitunter vor, wenn ein Gebiet seine Aufgaben nicht mehr erfüllt, die ihm aufgrund von Lage und Funktion zugesprochen werden.
Nach der Antragsstellung erfolgte die Aufnahme in das Städtebauförderungsprogramme des Bundes und der Länder. Alle vier genannten Bereiche wurden in die Programmkomponente „Stadtumbau West“ aufgenommen. Als Sanierungsträger und Treuhänder, der die Belange der Städtebauförderung bearbeitet, konnte die DSK, vertreten durch Frau Vorwerk gewonnen werden. Gemeinsam mit der DSK ist die Stadt Bergen seit 2015 dabei die positive Entwicklung in den Gebieten vorantreiben.
Was bedeutet der Sanierungsvermerk im Grundbuch?
Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dem „umfassenden“ und dem „vereinfachten“ Sanierungsverfahren. Im „umfassenden“ Verfahren – welches für die drei Sanierungsgebiete Anwendung findet – ist die Eintragung eines so genannten Sanierungsvermerkes gesetzlich vorgeschrieben.
Die Stadt Bergen war somit gemäß § 143 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) gehalten, dem zuständigen Grundbuchamt die beschlossene Sanierungssatzung mitzuteilen. Das Grundbuchamt wurde ferner gebeten, den Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich der Sanierungsgebiete gelegenen Grundstücke einzutragen. Die betroffenen Eigentümer wurden darüber durch eine entsprechende Mitteilung des Grundbuchamtes informiert.
Mit diesem Sanierungsvermerk wird kenntlich gemacht, dass das Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebietes liegt und die Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts (§§ 136 ff. Baugesetzbuch) zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk hat lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr, das betroffene Grundstück wird dadurch nicht „belastet“.
Mit dem Sanierungsvermerk ist eine rechtliche Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt Bergen möglich. Dies ermöglicht der Stadt, Veränderungen zu unterbinden, die den gesamten Sanierungsablauf erschweren. Nach Abschluss des Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht, ohne dass den Eigentümern Kosten hierfür entstehen.
Durch die Eintragung des Sanierungsvermerkes sollen aber auch Fehlinvestitionen weitgehend ausgeschlossen werden. Der Sanierungsvermerk dient insofern dem Schutz der Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke.
Damit alle privaten und öffentlichen Maßnahmen während des Sanierungszeitraumes von der Stadt aufeinander abgestimmt werden können, ist es erforderlich, Informationen über die sanierungsrelevanten Vorhaben der Bürger, d.h. die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen, zu haben. Für die Wirksamkeit des Vorhabens benötigen Grundstückseigentümer daher eine schriftliche Genehmigung der Stadt.
Das entsprechende Formular für die Sanierungsrechtlichen Genehmigungen erhalten Sie bei der Stadt und auch hier:
Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 144 Baugesetzbuch (BauGB) (PDF).
Welche Rechtsgeschäfte sind genehmigungspflichtig?
In den Sanierungsgebieten unterliegen folgende Rechtsgeschäfte und Maßnahmen der Genehmigungspflicht (§§ 144/145 BauGB). Danach müssen alle Eigentümer eine Genehmigung bei der Stadt einholen, wenn sie z. B. beabsichtigen:
- ihr Grundstück zu verkaufen, zu teilen oder ein
- Erbbaurecht zu bestellen;
- eine Hypothek aufzunehmen;
- einen Miet- oder Pachtvertrag auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abzuschließen;
- ein Gebäude zu errichten;
- an bestehenden Gebäuden Instandsetzungen und Modernisierungen vorzunehmen, die den Wert wesentlich steigern oder die Fassade verändern; dies gilt auch, wenn für die Baumaßnahme keine Baugenehmigung notwendig ist;
- Werbeanlagen anzubringen;
- Gebäude abzubrechen;
- die Nutzung von Gebäuden zu ändern, z.B. die Umwandlung einer Wohnung in ein Büro;
- eine Baulasteintragung oder eine Grundstücksteilung oder -vereinigung.
Der Genehmigungsvorbehalt gilt nicht bei Unterhaltungsarbeiten bzw. Reparaturarbeiten, die nur zu unwesentlichen Wertsteigerungen der Immobilie führen.
Grundstückskaufverträge unterliegen im Sanierungsgebiet einer besonderen Prüfung und Wertbegrenzung. Die Grundstückswerte werden auf die Höhe begrenzt, die sich ohne die Durchführung der Gesamtsanierungsmaßnahme ergeben würden. Darüber hinausgehende Kaufpreisvereinbarungen darf die Stadt nicht genehmigen. Hierdurch soll vermieden werden, dass Bodenwertsteigerungen, die der Eigentümer nicht selbst bewirkt hat, durch einen Grundstücksverkauf realisiert werden. Der Käufer kann somit durch den Kaufpreis und den späteren Ausgleichsbetrag nicht doppelt belastet werden.
Was ist ein Ausgleichsbetrag?
Das Baugesetzbuch schreibt vor, dass im umfassenden Sanierungsverfahren (wie im vorliegenden Fall) Ausgleichsbeträge erhoben werden, die den sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen entsprechen (§ 154 BauGB). Diese Erhebung liegt nicht im Ermessen der Stadt, sondern wurde vom Gesetzgeber zwingend vorgeschrieben. Die Zahlungen betreffen alle Bürger, die zu dem Zeitpunkt, in dem die Aufhebung der Sanierungssatzung bekannt gegeben wird, Eigentümer sind.
Ausgleichsbeträge sind Geldbeträge, die die Bodenwertsteigerung zwischen Beginn und Ende der Stadtsanierung ausgleichen. Die Bemessung des Ausgleichsbetrages erfolgt auf der Grundlage einer exakten Wertermittlung sowie einer einheitlichen Wertermittlungsmethode durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
Welche steuerlichen Vergünstigungen und Förderungen können private Eigentümer/innen erhalten?
In einem Zeitraum von 10-15 Jahren werden in den Sanierungsgebieten der Stadt Bergen eine Vielzahl von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Außer den Maßnahmen der Stadt im öffentlichen Raum, von denen das gesamte Sanierungsgebiet profitieren wird, können im privaten Bereich Modernisierungs- und Instandsetzung an Gebäuden sowie Bau- und Ordnungsmaßnahmen für die Wiedernutzung von Grundstücken gefördert werden. Sie tragen ebenso zur Verwirklichung der Ziele der Gesamtmaßnahme bei.
Gefördert werden Sanierungsmaßnahmen, die zur umfassenden Behebung von baulichen, energetischen und gestalterischen Mängeln und Missständen und zur nachhaltigen Verbesserung des Nutzwertes beitragen. Als Förderung besteht derzeit die Möglichkeit der erhöhten steuerlichen Abschreibung gemäß §§ 7h/10f/11a Einkommensteuergesetz (EStG).
Maßnahmenbeispiele sind u. a.:
- die Instandsetzung von Fassaden, Dächern, Wänden;
- wärmedämmende Maßnahmen;
- die Erneuerung von Fenstern;
- die Schaffung barrierefreier Zugänge;
die Herstellung von Belichtungen; - technische Optimierung der Heizungsanlage.
Die Maßnahmen müssen den Sanierungszielen entsprechen.
Nach §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes können Eigentümer bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie den Erhaltungsaufwand bei Gebäuden erhöht steuerlich abschreiben. Dies gilt für die Kosten, die nicht durch etwaige andere Zuschüsse gedeckt sind. Der Eigentümer muss dem Finanzamt eine entsprechende Bescheinigung der Stadt vorlegen.
Jedoch ist vor Durchführung der beabsichtigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen eine vertragliche Vereinbarung (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag) mit der Stadt abzuschließen.
Wird vorab kein Vertrag abgeschlossen, so kann nach Baubeginn und Abschluss der Maßnahme die notwendige Bescheinigung im Sinne des Einkommenssteuergesetzes nicht erteilt werden.
